외국인 부동산 취득 신고와 허가, 계약서 쓰기 전 법인 구성부터 봅니다

외국인이 국내 부동산을 사려면 신고나 허가가 필요합니다. 취득자가 개인인지 법인인지, 땅이 어디 있는지, 어떻게 취득하는지에 따라 절차가 갈립니다. 계약서에 도장 찍기 전에 법인 구성과 토지 소재지부터 확인해야 합니다.

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이 업무에서 먼저 짚는 것

1. 법인 등기부와 정관을 보고 외국인등 해당 여부를 판단합니다국내 설립 법인도 사원·임원·지분 비율이 2분의 1 이상이면 외국인등으로 분류되기 때문입니다
2. 토지이용계획확인원으로 보호구역 지정 여부를 먼저 확인합니다군사시설 보호구역이나 문화재 보호구역 토지는 계약 전 허가를 받아야 계약이 유효하기 때문입니다
3. 계약 원인에 따라 신고 기한과 첨부서류를 달리 준비합니다매매는 30일, 증여는 60일, 상속·경매는 6개월로 기한이 다르고 증명서류도 각각 다릅니다

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외국인등 판단은 국적만 보는 것이 아닙니다

진행 순서

취득 원인별 신고 기한과 첨부서류

1. 매매 등 거래신고 대상 계약계약체결일부터 30일 · 부동산 거래신고
2. 증여 등 취득신고 대상 계약계약체결일부터 60일 · 증여계약서
3. 상속·경매 등 계약 외 취득취득일부터 6개월 · 상속인 증명서류·경락결정서 등
4. 외국인등 변경 후 계속 보유변경일부터 6개월 · 외국인등 변경 증명서류

국내 설립 법인도 구성원·임원·지분 비율로 외국인등이 됩니다

외국인 부동산 취득 신고와 허가는 취득자가 외국인등인지부터 판단합니다. 대한민국 국적이 없는 개인은 당연히 외국인등입니다. 외국 법령으로 설립된 법인이나 단체도 외국인등입니다. 여기까지는 명확합니다.

국내에서 설립한 법인도 외국인등이 될 수 있습니다. 사원이나 구성원 가운데 절반 이상이 외국인이면 해당합니다. 업무집행 사원이나 이사 같은 임원 가운데 절반 이상이 외국인이어도 외국인등입니다. 외국인 개인이나 외국 법인이 자본금이나 의결권을 절반 이상 보유한 경우도 마찬가지입니다.

법인 등기부와 정관, 주주명부를 확인합니다. 설립 근거, 구성원·임원 명단, 지분 자료를 같은 기준시점으로 맞춰 봐야 합니다. 이 자료들이 서로 다른 날짜 기준이면 판단이 어긋납니다.

법인 구성이 바뀌어 외국인등이 됐다면 계속보유 신고를 확인합니다

국민이나 국내 법인이 부동산을 취득한 뒤 법인 구성이 바뀌어 외국인등에 해당하게 될 수 있습니다. 이때 그 부동산을 계속 보유한다면 변경일부터 6개월 이내에 계속보유 신고를 해야 합니다. 외국인등 변경을 증명하는 서류를 첨부합니다.

신고 종류와 기한은 취득 원인으로 갈립니다

매매계약 거래신고와 외국인등 취득신고는 다른 절차입니다

일반 부동산 매매계약은 계약체결일부터 30일 이내에 거래신고를 합니다. 외국인등 취득신고는 별도 규정이 적용되므로 거래신고 대상에서 빠집니다. 두 신고를 구분해야 합니다.

증여 같은 외국인등 취득신고 대상 계약은 계약체결일부터 60일 이내에 신고합니다. 계약서 제목이 아니라 실제 취득 내용을 확인해야 합니다. 매매인지 증여인지에 따라 기한이 달라집니다.

상속·경매·판결·합병은 취득일부터 6개월입니다

계약 외 원인으로 취득하는 경우가 있습니다. 상속, 경매, 법원 확정판결, 법인 합병이 여기 해당합니다. 건축물 신축·증축·개축·재축도 계약 외 취득 원인입니다. 이때는 취득일부터 6개월 이내에 신고합니다.

취득 원인을 증명하는 자료와 해당 날짜를 확인해야 합니다. 상속은 상속인 증명 서류, 경매는 경락결정서, 확정판결은 판결문, 합병은 합병 증명 서류를 각각 첨부합니다. 증명 문서가 상이하므로 개별 사건 기준일을 해당 문서로 확인합니다.

일반 인허가 신청 전 확인사항

• 건축물 용도와 입지가 해당 업종을 허용하는지
• 자본금이 기업진단상 실질자본금 기준을 넘는지
• 기술자·관리자 등 인력의 자격과 상시근무 요건
• 창고·시설·보증보험 등 부대 요건
• 임대차계약서에 필요한 문구가 들어가 있는지

일반적인 확인 항목입니다. 개별 사안에 따라 달라질 수 있으니, 해당하는 항목이 있으면 상담 때 함께 알려 주세요.

위 항목 중 세 개 이상 바로 답하기 어려우셨다면

일반 인허가는 신청서를 넣기 전에 요건을 맞추는 일이 먼저입니다. 지금 조건으로 되는 상태인지, 무엇부터 정리해야 하는지 확인해 드립니다.

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보호구역 토지는 계약 전 허가부터 받습니다

군사시설·문화재·생태 보호구역은 계약 전 허가 대상입니다

특정 지역 토지는 계약 전에 허가를 받아야 합니다. 군사기지나 군사시설 보호구역 토지가 대표적입니다. 지정문화유산·보호물·보호구역 토지, 천연기념물 보호물·보호구역 토지도 허가 대상입니다. 생태·경관보전지역 토지, 야생생물 특별보호구역 토지도 마찬가지입니다.

이 토지들은 해당 구역 지정 목적에 지장을 주는지 확인하는 절차를 거칩니다. 필요한 허가를 받지 않고 계약하면 계약 효력이 발생하지 않습니다. 계약서 쓰기 전에 지번과 토지이용계획으로 해당 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

허가신청에는 토지거래계약 당사자 간 합의서를 첨부합니다

보호구역 토지 취득 허가를 신청할 때는 당사자 간 합의서를 첨부합니다. 취득계약서와 허가신청용 합의서는 준비 시점과 쓰임이 다릅니다. 계약서는 허가 뒤에 쓰고, 합의서는 허가 신청 때 냅니다.

토지거래허가구역 허가는 보호구역 외국인 토지취득 허가와 구분됩니다

토지거래허가구역 허가는 별개입니다. 허가구역에서 대가를 받고 토지 소유권·지상권 등을 이전하거나 설정하는 계약에 허가가 적용됩니다. 예약도 허가 대상입니다. 면적 기준과 거래당사자·대상 토지 조건이 공고마다 다르므로 적용 여부가 상이합니다.

외국인등만 대상으로 지정된 토지거래허가구역도 있습니다. 계약 시점에 유효한 지정·재지정 공고를 확인해야 합니다. 구역 경계, 지정기간, 허가 대상 거래당사자, 대상 부동산 종류와 토지 면적, 주택 포함 토지 지분, 계약 예정 시점과 이용목적을 공고와 대조합니다.

토지거래계약 허가를 받으면 외국인 토지취득 허가를 별도로 받지 않아도 되는 예외가 있습니다. 두 허가 대상 부동산이 각각 어느 범위에 적용되는지, 별도 허가가 필요한지 확인해야 합니다.

신고와 허가 관청은 부동산 소재지로 정해집니다

신고나 허가는 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 받습니다. 신고·허가관청을 확인합니다. 취득신고 첨부서류는 취득 원인에 따라 달라집니다. 증여면 증여계약서, 상속이면 상속인 증명 서류, 경매면 경락결정서 등 관련 자료, 확정판결이면 판결문, 합병이면 합병 증명 서류, 계속보유면 외국인등 변경 증명 서류를 각각 냅니다.

대리 신고 시 위임장과 신분증명서를 준비합니다

대리인이 신고하려면 위임인 서명·날인이 들어간 위임장과 신분증명서 사본을 준비합니다. 대리인 신분증도 확인합니다. 최종 제출목록은 신고 유형과 관할에 맞춰 정리합니다.

해외에서 작성한 위임장이나 외국법인 증명자료는 문서 종류와 발급국에 따라 번역·인증이 필요한지 확인합니다. 신고확인증이나 허가증을 받으면 취득자 정보, 부동산 소재지, 면적이 제출자료와 일치하는지 대조합니다.

토지거래허가구역 허가를 받았다면 이용목적과 관련 의무를 확인합니다

토지거래허가구역 허가를 받았다면 허가받은 이용목적과 관련 의무를 확인합니다. 임차인이 거주하는 주택이라면 허가가 가능한지, 이용의무를 언제 충족할 수 있는지 사전 검토가 필요합니다.

신고·허가 완료가 등기 완료는 아닙니다

부동산등기용 등록번호는 별도 절차입니다

신고확인증이나 허가증을 받았다고 바로 등기할 수 있는 것은 아닙니다. 부동산등기용 등록번호는 등기에 쓰는 식별번호로 별도 절차를 거쳐야 합니다. 취득신고나 허가 취득만으로 번호가 부여되거나 소유권이전등기가 완료되지 않습니다.

등기용 등록번호 부여 대상과 제출서류를 신청 시점 기준으로 확인합니다. 등기 식별번호와 소유권이전등기 서류도 따로 챙깁니다.

외국환 절차와 세무 신고는 각각 별도입니다

부동산 취득·보유 신고는 외국인등 해당 여부를 국적과 법인 구성 기준으로 판단합니다. 해외에 산다고 외국인등이 되는 것은 아닙니다. 외국환 절차는 거주자·비거주자 여부, 자금 출처·이동 방식을 별도로 확인합니다.

해외에서 취득자금을 송금하거나 국내 자금을 활용할 때는 송금·지급 전에 취급 외국환은행 절차를 확인합니다. 세무는 취득 원인에 따른 세금·신고·납부 일정을 확인합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

해외에 사는 한국인도 외국인등에 해당하나요?

아닙니다. 국적이 대한민국이면 거주지와 무관하게 외국인등이 아닙니다. 외국환 절차에서 거주자·비거주자를 구분하는 것과는 다른 기준입니다.

신고확인증을 받으면 바로 등기할 수 있나요?

아닙니다. 신고확인증만으로는 등기가 안 됩니다. 등기용 등록번호를 따로 받아야 하고, 취득세 신고와 납부도 별도로 진행해야 합니다.

토지거래허가구역 허가를 받으면 외국인 토지취득 허가는 안 받아도 되나요?

경우에 따라 다릅니다. 두 허가 대상 부동산이 겹치면 하나만 받으면 되는 경우가 있지만, 각각 적용 범위가 다르므로 개별 확인이 필요합니다.

법인 구성이 나중에 바뀌어서 외국인등이 됐는데 신고해야 하나요?

네. 국민이나 국내 법인이 외국인등으로 변경된 뒤에도 부동산을 계속 보유한다면 변경일부터 6개월 이내에 계속보유 신고를 해야 합니다.

이런 상황이면 통화가 빠릅니다

• 국내 법인인데 외국인 지분이 절반 넘는지 모르겠다
• 계약은 했는데 신고 기한을 놓쳤다
• 토지이용계획에 보호구역이 나오는데 허가를 받아야 하는지 모르겠다
• 일반 인허가, 우리 회사도 되는지부터 알고 싶다